婚前買的房,離婚時如何分割?
來源:華南婚姻家事法律研究中心 作者:李小非律師 時間:2015-12-17 14:35:06
摘要:隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房產(chǎn)的物質(zhì)價值和社會價值對一般國人來說其重要性自不言喻,房產(chǎn)已成為公民的主要財富載體。因此在離婚案件中的住房已成為當(dāng)事人力爭取得的焦點。如何有針對性地依法采取適當(dāng)措施保護(hù)、維護(hù)自己對于房產(chǎn)的權(quán)利,這些是基本的法律常識,了解這些知識無論對于婚嫁的年輕人還是他們的家長,都是很有必要的。那么下面就為您介紹相關(guān)內(nèi)容。
婚前一方全部出資購買的房產(chǎn)該如何分割?
案情
張某(男方)曾經(jīng)是某外企工作的白領(lǐng),收入頗豐,2001年在婚前一次性付全款購買了一套商品房,后來他與陳某(女方)喜結(jié)良緣,共同生活了5年,后女方提出離婚,男方也同意,但就房產(chǎn)問題沒有達(dá)成一致,雙方訴訟至法院,后法院認(rèn)定此房產(chǎn)是男方張某的個人財產(chǎn)在離婚訴訟中不進(jìn)行分割,對雙方共同生活期間的其他財產(chǎn)依法進(jìn)行了分割。
律師分析
律師表示,按照我國婚姻法第18條規(guī)定,一方的婚前財產(chǎn)是個人財產(chǎn),同時按最高法院司法解釋這樣的財產(chǎn)“不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。”由于我國以前曾有司法解釋規(guī)定夫妻個人的財產(chǎn)在經(jīng)過一段時間后可轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn),但這樣的規(guī)定目前已經(jīng)廢止,這樣的個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)的情況已經(jīng)不會產(chǎn)生的。因此無論本案中張某夫妻共同生活多長時間,張某在2001年個人購買的房產(chǎn)不會轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)。需要強(qiáng)調(diào)的是,目前有些老年人再婚時其實也涉及類似法律問題,有的老年人在喪偶后要再婚,但又顧慮自己的房產(chǎn)會因雙方生活一段時間后變成雙方共同財產(chǎn),如果離婚再面臨分割,其實按前面講的法律原則,這一情況不會出現(xiàn)。
貸款購買的房產(chǎn)在離婚時怎么分割?
律師表示,貸款購買的房產(chǎn)在離婚時進(jìn)行分割的案件也有很多,但情況卻不盡相同,主要有四種。
第一種情況:夫妻一方是產(chǎn)權(quán)人,且是婚后購買或是接受贈與或其他方式獲得,有房屋所有權(quán)證,且與他人無產(chǎn)權(quán)爭議,包括與當(dāng)事人的其他家庭成員亦無產(chǎn)權(quán)爭議,即不存在就房產(chǎn)產(chǎn)生的未清償銀行貸款。如,夫妻雙方結(jié)婚多年,家境殷實,在婚后一次性付款購買了一套房產(chǎn)(現(xiàn)房),由于是一次性付全款,并且很快獲得了產(chǎn)權(quán)證。這樣的房產(chǎn)由于是在婚后獲得的,按婚姻法相關(guān)規(guī)定,是夫妻共同財產(chǎn),在離婚訴訟中該房產(chǎn)可按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分割,首先要看房產(chǎn)的具體價值,這個價值如夫妻雙方協(xié)商不成,可通過有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。對此最高法院有相關(guān)司法解釋可以參考。這樣當(dāng)然在訴訟中因為涉及協(xié)商、競價、拍賣、作價、鑒定(評估)、變賣、舉證期限或其他訴訟程序問題,當(dāng)然要適用民事訴訟法的有關(guān)程序規(guī)定,這些當(dāng)事人可與自己的律師或是其他法律行業(yè)人士咨詢。
第二種情況:有些房產(chǎn)雖是有產(chǎn)權(quán)證,有證據(jù)證明是夫妻共同財產(chǎn),但是存在貸款未還清的情況,應(yīng)該講這樣的房產(chǎn)并不是有全部的產(chǎn)權(quán)的,在離婚時分割起來可能更有特點。如:有一對夫妻在婚后購買一套房產(chǎn),首付是30萬元,另有貸款50萬元,后來還款共達(dá)到15萬元,其中還款本金是10萬元、利息為5萬元,現(xiàn)雙方離婚房產(chǎn)市場價值為150萬元。這樣的房產(chǎn)如果分割就應(yīng)該就此房產(chǎn)現(xiàn)價值減去存在的債務(wù)(貸款)再分割,即現(xiàn)價值150萬元-未還貸款(總貸款50萬元-已經(jīng)還貸款本金10萬元),按這個價值雙方進(jìn)行分割,可以協(xié)商、競價、拍賣、作價、鑒定(評估)、變賣。
第三種情況:如夫妻在婚后購買一房產(chǎn),但由于當(dāng)時家庭經(jīng)濟(jì)條件不是很好,購買時是與男方的另一親屬共同購買的,產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方與這個親屬共同擁有的,這樣的房產(chǎn)雖是夫妻一方或雙方名下的房產(chǎn)或是其他財產(chǎn),但涉及到夫妻之外其他家庭成員的利益,即這一房產(chǎn)是家庭共同財產(chǎn),這種情況下,就不是離婚案件可解決的問題了,因為離婚案件的當(dāng)事人是夫妻雙方,任何第三方均不可以當(dāng)事人身份參與訴訟,故此類案件當(dāng)事人可對照《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第20條規(guī)定制定訴訟策略,該條款規(guī)定:“離婚時夫妻共同財產(chǎn)未從家庭共同財產(chǎn)中析出,一方要求析產(chǎn)的,可先就離婚和已查清的財產(chǎn)問題進(jìn)行處理,對一時確實難以查清的財產(chǎn)的分割問題可告知當(dāng)事人另案處理;或者中止離婚訴訟,待析產(chǎn)案件審結(jié)后再恢復(fù)離婚訴訟。”當(dāng)然,如果不是夫妻一方或雙方名下的房產(chǎn),但可能是夫妻與家庭成員共同的房產(chǎn),當(dāng)然可考慮通過析產(chǎn)訴訟,確定有關(guān)夫妻雙方所占的份額,再在離婚訴訟中進(jìn)行分割。
第四種情況是目前實踐中遇到的比較多的問題。有一委托人蘇先生在婚前以個人名義與開發(fā)商簽訂合同購買一商品房價值180余萬元,其中有部分貸款,婚后按期還款(按婚姻法第17條規(guī)定,在婚后夫妻雙方的收入肯定為共同收入,如果將此收入用于還房產(chǎn)的貸款,肯定應(yīng)該視為用夫妻共同財產(chǎn)來還款)。后其與羅女士結(jié)婚生活三年后女方訴訟離婚,房產(chǎn)分割問題也在訴訟中產(chǎn)生爭議。從這一案件中看出按婚姻法第18條規(guī)定,此房產(chǎn)是在婚前購買,肯定應(yīng)該屬于男方蘇某的個人財產(chǎn),這是肯定的。由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展,房產(chǎn)增值,因此房價可能在幾年中增值很多,如果涉及離婚案件可能就對這個增值部分會有分歧。后上海有關(guān)法院是這樣認(rèn)定的:夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋并按揭貸款,產(chǎn)權(quán)登記在自己名下,該房屋仍為個人財產(chǎn),同樣的,按揭貸款為個人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款,并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì),因此,在離婚分割財產(chǎn)時,該房屋為個人財產(chǎn),剩余未歸還的債務(wù)為個人債務(wù),對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?,?yīng)當(dāng)予以返還。就是說,本案中如果蘇先生在婚后還款是50萬元,則視為夫妻雙方共同還款,如離婚應(yīng)該給其妻子25萬元的補(bǔ)償。向蘇先生這一類情況,有些其他省市的法院有不同的判決方式,如考慮到房產(chǎn)的價值的增值因素,同樣就增值部分給其妻子適當(dāng)補(bǔ)償?shù)龋瑢@樣的案件目前最高法院沒有具體司法解釋,我們認(rèn)為根據(jù)公平原則以及等額互溢理論對增值部分應(yīng)結(jié)合案件具體情況計算出增值率后按比例分配是公允的。如果當(dāng)事人有這樣的案件應(yīng)該在案件中充分論證分配的合理性和公允性以保護(hù)自己的合法權(quán)益。
離婚后沒有房產(chǎn)居住怎么解決?
如果離婚案件的當(dāng)事人在訴訟中無法得到房產(chǎn)的所有權(quán)或是承租權(quán),怎么辦?應(yīng)該來講,這種情況在訴訟中可能會遇到的,例如我們講的第一種情況就是。這時可考慮按最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)第二十七條規(guī)定制定訴訟策略,該條第二款規(guī)定“一方離婚后沒有住處的,屬于生活困難。”在實踐中如果出現(xiàn)這樣的情況,一般法院會考慮適當(dāng)要求一方給對方部分困難補(bǔ)助,當(dāng)然數(shù)額是有限的,目的是只對一方暫時無法居住的情況進(jìn)行適當(dāng)解決。
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