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父母將房產(chǎn)傳承給子女一般有兩種方式：
其一、父母訂立遺囑指定房屋在父母百年之后由子女繼承。
其二、父母生前將房屋贈(zèng)與給子女。

上述兩種方式各有利弊，第一種方式鑒于我國(guó)大陸目前尚未開征遺產(chǎn)稅，因此子女通過繼承取得房屋的稅費(fèi)成本較低，但子女需要面臨一定的繼承風(fēng)險(xiǎn)，或提供證明及承擔(dān)辦理繼承公證的成本；第二種方式可以規(guī)避子女的繼承風(fēng)險(xiǎn)以及辦理繼承公證的相關(guān)證明及成本，但需承擔(dān)房屋過戶的稅費(fèi)成本，子女接受父母贈(zèng)與取得房屋在日后出售時(shí)需承擔(dān)20%的個(gè)人所得稅。
 

因此，實(shí)踐中父母與子女往往會(huì)采取簽訂房屋買賣合同將房屋過戶給子女的方式以規(guī)避個(gè)稅。但這種父母在子女婚內(nèi)以買賣方式將房屋轉(zhuǎn)移登記至子女名下的操作存在著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)！一旦子女的婚姻關(guān)系發(fā)生變動(dòng)，就房屋是否屬于子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)的問題會(huì)引發(fā)巨大爭(zhēng)議。
 
讓我們看一則發(fā)生在廣州的真實(shí)案例：  
案情簡(jiǎn)述
黎某1與李某系夫妻關(guān)系?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，黎某1之父黎某將自己名下房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的50%以買賣合同的形式過戶至黎某1名下。此后，黎某1與李某感情破裂。離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，李某主張?jiān)摲慨a(chǎn)50%的產(chǎn)權(quán)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而黎某1堅(jiān)決主張系父母對(duì)其個(gè)人的贈(zèng)與，屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而不同意分割。

審理法院：廣州市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2018）粵01民終11216號(hào)
法院裁判 
一審法院查明，黎某1提供的黎某出具的書面《證明》，該《證明》的標(biāo)題、主文、落款時(shí)間均為打印體，難以認(rèn)定形成時(shí)間，無法排除事后制作的可能性；況且，即便該《證明》形成于贈(zèng)與當(dāng)時(shí)，因夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間因贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)視為共同財(cái)產(chǎn)為一般情形，贈(zèng)與人僅贈(zèng)與給夫或妻一方屬例外情形，那么，黎某1如若要主張黎某系將涉案房屋50%產(chǎn)權(quán)份額僅贈(zèng)與給其一人，還需要提供相應(yīng)的證據(jù)證實(shí)已在贈(zèng)與當(dāng)時(shí)將上述《證明》告知于李某或在具有公示公證效力的相關(guān)部門予以備案或登記。故一審法院認(rèn)為，黎某在李某、黎某1婚姻關(guān)系存續(xù)期間將涉案房屋50%產(chǎn)權(quán)份額贈(zèng)與并登記在黎某1名下，故除黎某明確表示僅是贈(zèng)與給黎某1一人所有以外，該房屋產(chǎn)權(quán)份額應(yīng)作為李某、黎某1夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以處理。

黎某1不服一審判決向廣州中院提起上訴

二審法院對(duì)于一審法院查明的事實(shí)予以認(rèn)可。二審法院認(rèn)為，根據(jù)《婚姻法》第十七條以及第十八條第三項(xiàng)的規(guī)定。贈(zèng)與一方的財(cái)產(chǎn)一般情況下視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，除非明確表示僅贈(zèng)與夫妻一方的。因此，主張贈(zèng)與系個(gè)人財(cái)產(chǎn)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)證明責(zé)任。

該證明責(zé)任包含兩個(gè)內(nèi)容：
1.贈(zèng)與人具有明確贈(zèng)與夫妻一方的意思表示。
2.贈(zèng)與的意思表示發(fā)生于贈(zèng)與時(shí)，不得事后追認(rèn)。
 
本案中，黎某1在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，通過贈(zèng)與的方式取得涉案房屋50%的產(chǎn)權(quán)份額，依法屬于黎某1與李某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。至于黎某1上訴主張涉案房屋50%產(chǎn)權(quán)份額是由黎某贈(zèng)與黎某1個(gè)人，對(duì)此黎某1僅是提供了由黎某出具的《證明》。李某否認(rèn)黎某1的主張，提供了兩份錄音及一份視頻資料加以佐證。

因此，一審法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯、提交的證據(jù)對(duì)本案事實(shí)進(jìn)行了認(rèn)定，并在此基礎(chǔ)上依法作出一審判決，合法合理，且理由闡述充分，本院予以確認(rèn)并予以維持。 

綜上，案涉房屋的50%產(chǎn)權(quán)經(jīng)一、二審法院審理，認(rèn)定為子女的婚姻財(cái)產(chǎn)而予以分割。

律師說法
對(duì)于父母在子女婚內(nèi)采取以買賣方式將房屋轉(zhuǎn)移登記至子女名下的方式傳承房屋的情況，一旦子女的婚姻發(fā)生變動(dòng)，該房屋所涉及子女配偶、父母以及子女三方當(dāng)事人必然有各自的訴求，那么如何維護(hù)己方的合法權(quán)利，筆者分別從上述三方當(dāng)事人的角度出發(fā)，提供司法實(shí)踐中法院對(duì)其各自主張的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并給出如下建議：

1、從子女配偶的角度出發(fā)
此時(shí)子女配偶往往主張房屋為子女購(gòu)買取得，因子女在婚內(nèi)購(gòu)買取得的房屋一般認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，除非子女能夠證明購(gòu)買房屋的出資來源于其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。那么，配偶須承擔(dān)房屋為子女購(gòu)買取得的舉證責(zé)任。
雖然父母與子女簽署了買賣合同，但是父母與子女此時(shí)往往主張買賣合同并非雙方的真實(shí)合意，而子女是否依據(jù)買賣合同支付房屋價(jià)款就作為認(rèn)定購(gòu)買房屋的重要定案依據(jù)，即配偶仍須提供證據(jù)證明子女已依據(jù)買賣合同支付完畢房屋價(jià)款。否則，即使配偶提供父母與子女簽署的買賣合同，也仍有可能不被認(rèn)定為子女以買賣方式取得房屋。

因此，建議配偶一方須及時(shí)搜集父母與子女就房屋買賣達(dá)成合意的微信、短信或電話錄音等相關(guān)溝通內(nèi)容，并妥善保管子女支付房屋價(jià)款的相關(guān)憑證，以便日后作為購(gòu)買取得房屋的相關(guān)證據(jù)。

2、從父母的角度出發(fā)
此時(shí)父母往往主張案涉房屋為子女代持，而房屋的實(shí)際所有人仍為父母而非子女，從而避免房屋作為子女的婚姻財(cái)產(chǎn)予以分割。
在司法實(shí)踐中，判斷房屋是否代持應(yīng)結(jié)合父母與子女是否在房屋過戶時(shí)簽署書面代持協(xié)議、是否有合理的代持動(dòng)機(jī)及事由，若父母以子女名義購(gòu)買房屋仍須搜集父母支付房屋價(jià)款的相關(guān)憑據(jù)、保管房產(chǎn)證及相關(guān)交易稅費(fèi)的票據(jù)的原件，以及房屋的實(shí)際使用情況等綜合判斷。其中，書面代持協(xié)議往往作為認(rèn)定房屋代持的重要定案依據(jù)。

因此，如父母將房屋過戶給子女的目的為代持，建議在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的時(shí)候，父母與子女須簽署書面代持協(xié)議，有條件的話可以讓子女的配偶簽名確認(rèn)。

3、從子女的角度出發(fā)
此時(shí)子女往往主張房屋為父母贈(zèng)與其個(gè)人，為子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

《民法典》第1062條第四項(xiàng)規(guī)定：繼承或者受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，但遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)為夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)。

同時(shí)，婚姻法司法解釋三（已失效）第七條第一款的規(guī)定：婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下，可視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
子女往往基于上述司法解釋的相關(guān)規(guī)定而理所當(dāng)然的理解為父母將房屋轉(zhuǎn)移登記在自己名下，就是贈(zèng)與給子女個(gè)人，也應(yīng)當(dāng)屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

雖然以上兩種方式都是父母為子女取得房屋提供支持，但卻有著完全不同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，造成天壤之別的法律后果。婚姻法司法解釋三第七條僅適用于父母在子女婚內(nèi)出資為己方子女購(gòu)買房屋的特例，而不適用于父母在子女婚內(nèi)將房屋直接過戶給子女的情形。此時(shí)，房屋即使登記在子女個(gè)人名下，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為子女受贈(zèng)取得的財(cái)產(chǎn)，歸子女及其配偶共同所有。

因此，建議父母如將房屋在子女婚內(nèi)贈(zèng)與其個(gè)人，除將房屋轉(zhuǎn)移登記至子女一人名下之外，仍須在辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的同時(shí)，另行與子女簽署贈(zèng)與協(xié)議，明確約定房屋只贈(zèng)與給子女一方，為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，與他人無關(guān)。這樣才能規(guī)避子女接受贈(zèng)與取得的房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)予以分割。